关于名为房屋买卖实为借贷抵押案件的问题及建议

2019-01-16 10:37:55来源:阿荣旗长安网  责任编辑:鲁旭 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)

  近期,呼伦贝尔市阿荣旗人民法院受理了多起房屋买卖合同纠纷案件,此类案件原告方均以房屋买卖合同为依据起诉要求被告履行交付房屋并协助办理产权过户义务,但在审理过程中法官发现,双方之间的法律关系却并非房屋买卖合同关系。

  原告于某某起诉被告赵某某房屋买卖合同纠纷一案,双方签订房屋买卖合同约定,赵某某将自家房屋以200万元的价格卖给于某某,并约定三个月交房,三个月内赵某某享有回赎房屋的权利,并按约定承担月利4分的利息。但过了回赎期,被告并没有支付回赎金也没有交付房屋,现原告提起房屋买卖履行合同之诉。但被告方均声称双方之间并不存在买卖合同关系,而实际是借贷关系,所涉及的房屋其实是为借款提供抵押。法官在审理中发现,此类案件普遍存在以下问题:一是标的数额较大,被告主张的借款事实基本存在,双方的房屋买卖价款实际上就是被告的借款;二是原告的借贷基本上属于高利贷,像于某某的回赎利息利率高达月利4%,甚至个别的达到5%以上;三是除了利息之外,还规定有违约金,被告违约责任明显较重;四是此类案件普遍与当地房管部门均不办理个人房屋抵押登记业务有关;五是银行信贷紧缩,经济不景气造成被告还款能力降低而无法偿还原告本息;六是此类案件具有一定的危害性,规避了银行金融监管,违反了央行关于民间借贷利率2-4倍上限的规定。

  当前经济发展下行压力加大,民间借贷纠纷大量涌现,案件审理关乎社会稳定。对于稳妥审理好此类案件,法官提出三点建议:一是要正确认定双方之间的法律关系,按照合同当事人的真实意思表示来认定法律关系,确定双方之间的民事责任承担;二是对于明显违反民间借贷利率上限的,坚决不应予以支持;三是积极向房屋管理部门提出建议,在保证个人基本居住条件的情况下,推动开展个人房屋抵押登记业务,以适应当前民间借贷担保的需要,避免不必要的纠纷发生。(杨会文)

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